શું ઈરાન તણાવ દુબઈના તેજીવાળા રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટને હલાવી દેશે?
ઈરાન અને ગલ્ફના ભાગોમાં વધતા તણાવ હવે તે ધારણાની ચકાસણી કરી રહ્યા છે, UAE ના વિસ્તારોમાં હુમલાના અહેવાલો સાથે અને આ ક્ષેત્રની અસ્થિરતા વિશ્વના સૌથી ગરમ મિલકત બજારોમાંના એકને હલાવી શકે છે કે કેમ તે અંગે પ્રશ્નો ઉભા કરે છે.
દુબઈએ લાંબા સમયથી પોતાની જાતને વૈશ્વિક સંપત્તિ માટે સુરક્ષિત આશ્રયસ્થાન તરીકે વેચી દીધી છે, એક એવી જગ્યા જ્યાં અબજોપતિઓ, રોકાણકારો અને વિદેશીઓ ભૌગોલિક રાજકીય ઉથલપાથલથી દૂર વૈભવી ઘરોમાં નાણાં રોકી શકે છે.
પરંતુ ઈરાન અને ગલ્ફના ભાગોમાં વધતા તણાવ હવે તે ધારણાનું પરીક્ષણ કરી રહ્યા છે, UAE ના વિસ્તારોમાં હુમલાના અહેવાલો સાથે અને આ ક્ષેત્રની અસ્થિરતા વિશ્વના સૌથી ગરમ મિલકત બજારોમાંના એકને હલાવી શકે છે કે કેમ તે અંગે પ્રશ્નો ઉભા કરે છે.
❮❯
જ્યારે ભૌગોલિક રાજકીય જોખમો ઘણીવાર ટૂંકા ગાળામાં અનિશ્ચિતતા સર્જે છે, વિશ્લેષકો કહે છે કે દુબઈના પ્રોપર્ટી માર્કેટે ઐતિહાસિક રીતે આંચકાને શોષવાની અને પ્રમાણમાં ઝડપથી પુનઃપ્રાપ્ત કરવાની ક્ષમતા દર્શાવી છે.
ANAROCK ગ્રૂપના એક્ઝિક્યુટિવ ડિરેક્ટર અને સંશોધન અને સલાહકારના વડા ડૉ. પ્રશાંત ઠાકુરે જણાવ્યું હતું કે વર્તમાન પરિસ્થિતિને મજબૂત બજારના ફંડામેન્ટલ્સના સંદર્ભમાં જોવાની જરૂર છે.
“ઈરાન અને ગલ્ફના ભાગોમાં વધતા તણાવથી દુબઈનું રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ ફરી એકવાર ચર્ચામાં આવ્યું છે,” તેમણે કહ્યું.
“યુએઈના ભાગોમાં હુમલાના અહેવાલો સાથે, રોકાણકારો અનિવાર્યપણે પૂછે છે કે શું પ્રાદેશિક અસ્થિરતા વિશ્વના સૌથી ગતિશીલ મિલકત બજારોમાંના એકને પાટા પરથી ઉતારી શકે છે.”
ઠાકુરે જણાવ્યું હતું કે ભૌગોલિક રાજકીય તણાવ રોકાણકારોના સેન્ટિમેન્ટને અસર કરી શકે છે, પરંતુ ભૂતકાળના વલણો સૂચવે છે કે અસર લાંબા સમય સુધી ચાલવાની સંભાવના નથી.
“જ્યારે ભૌગોલિક રાજકીય તણાવ અસ્થાયી રૂપે રોકાણકારોના સેન્ટિમેન્ટને અસર કરી શકે છે, દુબઈના રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટે ઐતિહાસિક રીતે આંચકાને શોષવાની અને પ્રમાણમાં ઝડપથી પુનઃપ્રાપ્ત કરવાની નોંધપાત્ર ક્ષમતા દર્શાવી છે,” તેમણે કહ્યું.
2025 માં મિલકતની પ્રવૃત્તિ રેકોર્ડ કરો
દુબઈએ તાકાતની સ્થિતિમાંથી ભૌગોલિક રાજકીય અનિશ્ચિતતાના વર્તમાન તબક્કામાં પ્રવેશ કર્યો.
ANAROCK વિશ્લેષણ મુજબ, અમીરાત 2025માં અંદાજે $250 બિલિયનની સમકક્ષ AED 917 બિલિયનના રિયલ એસ્ટેટ વ્યવહારો રેકોર્ડ કરશે. શહેરના ઈતિહાસમાં પ્રોપર્ટી ડીલની આ સૌથી વધુ કિંમત છે.
વર્ષ દરમિયાન ટ્રાન્ઝેક્શન વોલ્યુમ 270,000 સોદાને વટાવી ગયું છે, જે રોકાણકારોની મજબૂત ભાગીદારી અને બજારમાં ઊંચી તરલતા દર્શાવે છે.
રહેણાંક મિલકત આ વૃદ્ધિમાં મુખ્ય ભૂમિકા ભજવી હતી. 2025 માં લગભગ 200,000 રહેણાંક વ્યવહારો નોંધાયા હતા, જેનું કુલ મૂલ્ય આશરે AED 538 બિલિયન હતું.
છેલ્લા કેટલાક વર્ષોમાં પ્રોપર્ટીના ભાવમાં પણ ઝડપથી વધારો થયો છે. 2021 થી, દુબઈમાં રહેણાંકની કિંમતોમાં આશરે 60% થી 75% નો વધારો થયો છે, જે તેને રોગચાળા પછીના સમયગાળામાં વૈશ્વિક સ્તરે સૌથી મજબૂત હાઉસિંગ ચક્રોમાંનું એક બનાવે છે.
આ પહેલા રોકાણકારોના સેન્ટિમેન્ટને અસર કરી શકે છે.
અહેવાલ મુજબ, જે બજારો પહેલેથી જ મજબૂત રીતે વિસ્તરી રહ્યાં છે તે ભૌગોલિક રાજકીય આંચકાઓ માટે અલગ રીતે પ્રતિક્રિયા આપે છે.
ભાવમાં તાત્કાલિક ઘટાડો થવાને બદલે, પ્રથમ અસર સામાન્ય રીતે ટ્રાન્ઝેક્શન એક્ટિવિટીમાં જોવા મળે છે કારણ કે રોકાણકારો સાવધ બની જાય છે.
ઠાકુરે કહ્યું કે વર્તમાન પરિસ્થિતિ પણ એક નવો પડકાર રજૂ કરે છે.
“તાજેતરનો સંઘર્ષ એક નવું પરિમાણ પણ રજૂ કરે છે: દુબઈ પોતે હુમલા હેઠળ આવ્યું છે, મધ્ય પૂર્વમાં સુરક્ષિત આર્થિક હબ તરીકે અમીરાતની લાંબા સમયથી પ્રતિષ્ઠાનું પરીક્ષણ કરે છે,” તેમણે કહ્યું.
“જ્યારે આ ઘટનાઓને કારણે ભૌતિક નુકસાન મર્યાદિત છે, વૈશ્વિક રોકાણકારો પરની માનસિક અસરને અવગણી શકાય નહીં.”
દુબઈનું રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ મોટાભાગે આંતરરાષ્ટ્રીય રોકાણકારો અને વિદેશી રહેવાસીઓ પર આધારિત છે.
જો ભૌગોલિક રાજકીય તણાવ રોકાણકારોમાં ચિંતા પેદા કરે છે, તો અહેવાલમાં જણાવાયું છે કે ખરીદદારો અસ્થાયી રૂપે રાહ જુઓ અને જુઓ અભિગમ અપનાવી શકે છે.
આવા સેન્ટિમેન્ટમાં ફેરફાર સામાન્ય રીતે ઑફ-પ્લાન ખરીદીઓ અને સટ્ટાકીય રોકાણોને પ્રથમ અસર કરે છે, કારણ કે આ સેગમેન્ટ્સ રોકાણકારોના વિશ્વાસ અને ભાવિ અપેક્ષાઓ પર ઘણો આધાર રાખે છે.
પ્રવાસન ચેનલ દ્વારા એક્સપોઝર
પ્રોપર્ટી માર્કેટ માટે ટૂંકા ગાળાના દૃષ્ટિકોણને આકાર આપવામાં પ્રવાસન પણ મહત્ત્વની ભૂમિકા ભજવી શકે છે.
વ્યાપક મધ્ય પૂર્વ પર્યટન ઉદ્યોગ દર વર્ષે અંદાજે $367 બિલિયનનું હોવાનો અંદાજ છે. લાંબા સમય સુધી ભૌગોલિક રાજકીય તણાવ સમગ્ર પ્રદેશમાં મુસાફરીની માંગને ઘટાડી શકે છે.
ઇન્ડસ્ટ્રીના અંદાજો સૂચવે છે કે અસ્થિરતાને કારણે 23 મિલિયનથી 38 મિલિયન ઓછા મુલાકાતીઓ હોઈ શકે છે. આના પરિણામે પ્રવાસન આવકમાં અંદાજે $34 બિલિયનથી $56 બિલિયનનું નુકસાન થઈ શકે છે.
જો આવું થાય, તો તેની અસર ટૂંકા ગાળાના ભાડાના એપાર્ટમેન્ટ્સ, હોસ્પિટાલિટી પ્રોપર્ટીઝ અને પર્યટક-ભારે વિસ્તારોમાં સ્થિત છૂટક મિલકતો પર સૌથી વધુ ભારપૂર્વક અનુભવાશે.
જો કે, દુબઈની આવાસની માંગ માત્ર પ્રવાસન દ્વારા સંચાલિત નથી. શહેરની મોટી સ્થળાંતરિત વસ્તી રહેણાંકની માંગને સમર્થન આપવાનું ચાલુ રાખે છે.
દુબઈની મુખ્ય શક્તિઓમાંની એક તેના રોકાણકાર આધારની વિવિધતા છે.
150 થી વધુ રાષ્ટ્રીયતાના ખરીદદારો શહેરના પ્રોપર્ટી માર્કેટમાં ભાગ લે છે, જે તેને વિશ્વની સૌથી આંતરરાષ્ટ્રીય રિયલ એસ્ટેટ ઇકોસિસ્ટમ બનાવે છે.
યુએઈની વસ્તીના અંદાજે 88% થી 89% જેટલા વિદેશીઓ છે, જે વિવિધ કિંમતના સેગમેન્ટમાં આવાસની મોટી અને સ્થિર માંગ બનાવે છે.
ભારતીય રોકાણકારો મહત્વની ભૂમિકા ભજવે છે
ભારતીય ખરીદદારો દુબઈના પ્રોપર્ટી માર્કેટમાં સૌથી મહત્વપૂર્ણ રોકાણકાર જૂથોમાંથી એક છે.
ANAROCK વિશ્લેષણ મુજબ, અમીરાતમાં વિદેશી મિલકતની ખરીદીમાં ભારતીય નાગરિકોનો હિસ્સો લગભગ 20% થી 22% છે, જે તેમને વિદેશી રોકાણકારોનું સૌથી મોટું જૂથ બનાવે છે.
ભારત અને UAE વચ્ચેની ભૌગોલિક નિકટતા, યુએસ ડૉલર સામે UAE દિરહામના પેગ દ્વારા સર્જાયેલી સ્થિરતા અને સામાન્ય રીતે 6% અને 9% ની વચ્ચેની આકર્ષક ભાડા ઉપજ સહિત અનેક પરિબળો આ વલણને સમજાવે છે.
ભારતીય ડેવલપર્સ પણ અમીરાતમાં તેમની હાજરી વધારી રહ્યા છે. જ્યારે આ ક્ષેત્રમાં એમાર, દામાક, નખિલ અને મેરાસ જેવા સ્થાનિક વિકાસકર્તાઓનું પ્રભુત્વ ચાલુ છે, એવો અંદાજ છે કે વિકાસની પાઇપલાઇનમાં ભારતીય મૂળની કંપનીઓનો હિસ્સો 8% થી 10% જેટલો છે.
સોભા રિયલ્ટી અને ડેન્યુબ પ્રોપર્ટીઝ જેવી કંપનીઓએ બજારમાં સ્પષ્ટ હાજરી નોંધાવી છે. શાપૂરજી પલોનજી રિયલ એસ્ટેટ અને કાસાગ્રાન્ડે સહિતના અન્ય ડેવલપર્સ પણ પ્રીમિયમ પ્રોજેક્ટ્સ સાથે દુબઈમાં પ્રવેશ્યા છે.
ભૂતકાળની કટોકટીમાંથી પાઠ
દુબઈના પ્રોપર્ટી માર્કેટે છેલ્લા બે દાયકામાં ઘણા મોટા ચક્રનો અનુભવ કર્યો છે.
2008 ની વૈશ્વિક નાણાકીય કટોકટી દરમિયાન, સંપત્તિના ભાવ લગભગ 50% થી 60% સુધી ઘટ્યા અને બજારને સંપૂર્ણ રીતે પુનઃપ્રાપ્ત કરવામાં લગભગ છ થી સાત વર્ષ લાગ્યા.
2014 અને 2019 ની વચ્ચે બીજું કરેક્શન આવ્યું, જ્યારે કિંમતોમાં લગભગ 25% થી 30% નો ઘટાડો થયો, મોટાભાગે નીચા તેલના ભાવ અને બજારમાં વધુ પડતો પુરવઠો.
તાજેતરમાં જ, કોવિડ-19 રોગચાળાએ માત્ર એક સંક્ષિપ્ત વિક્ષેપ ઉભો કર્યો. બજાર 12 થી 18 મહિનામાં સુધર્યું.
આ ભૂતકાળના ચક્રો દર્શાવે છે કે સુધારાઓ થઈ શકે છે તેમ છતાં, રોકાણકારોનો વિશ્વાસ સ્થિર થયા પછી દુબઈનું પ્રોપર્ટી માર્કેટ વારંવાર પુનઃપ્રાપ્ત થયું છે.
ટૂંકા ગાળાની સાવચેતી, લાંબા ગાળાનો અભિગમ
ઠાકુરે જણાવ્યું હતું કે વર્તમાન ભૌગોલિક રાજકીય તણાવને કારણે રોકાણકારો નજીકના ગાળામાં ખરીદીના નિર્ણયો ધીમું કરી શકે છે.
“વર્તમાન ભૌગોલિક રાજકીય તણાવ નિઃશંકપણે રોકાણકારોમાં અમુક અંશે સાવચેતીનું કારણ બનશે,” તેમણે કહ્યું.
“નજીકના ગાળામાં ટ્રાન્ઝેક્શન વોલ્યુમ સાધારણ થઈ શકે છે કારણ કે ખરીદદારો ઉભરતા જોખમ વાતાવરણનું મૂલ્યાંકન કરે છે.”
જો કે, તેણે કહ્યું કે દુબઈની મેક્રો ઈકોનોમિક સ્થિતિ તેના પ્રોપર્ટી માર્કેટને ટેકો આપવાનું ચાલુ રાખે છે.
“દુબઈની વૈશ્વિક નાણાકીય અને જીવનશૈલી હબ તરીકેની સ્થિતિ, તેના વૈવિધ્યસભર રોકાણકારોના આધાર અને નીતિની સુગમતા સાથે, તેના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને મજબૂત માળખાકીય સમર્થન આપવાનું ચાલુ રાખે છે,” તેમણે કહ્યું.
“આ અર્થમાં, વાસ્તવિક પ્રશ્ન એ ન હોઈ શકે કે ભૂ-રાજકીય તણાવ દુબઈના પ્રોપર્ટી માર્કેટને અસર કરશે કે કેમ. તે લગભગ ચોક્કસપણે ટૂંકા ગાળામાં થશે.”
“વધુ સુસંગત પ્રશ્ન એ છે કે એકવાર ભૌગોલિક રાજકીય વાતાવરણ સ્થિર થઈ જાય પછી રોકાણકારોનો વિશ્વાસ કેટલી ઝડપથી પાછો આવે છે.”
(અસ્વીકરણ: આ લેખમાં નિષ્ણાતો/દલાલો દ્વારા વ્યક્ત કરાયેલા મંતવ્યો, મંતવ્યો, ભલામણો અને સૂચનો તેમના પોતાના છે અને તે ઈન્ડિયા ટુડે ગ્રુપના મંતવ્યોને પ્રતિબિંબિત કરતા નથી. કોઈપણ વાસ્તવિક રોકાણ અથવા ટ્રેડિંગ વિકલ્પ કરતા પહેલા યોગ્ય બ્રોકર અથવા નાણાકીય સલાહકારની સલાહ લેવી સલાહભર્યું છે.)