સર્કલ રેટને સમજવું: ઘર ખરીદનારા અને વિક્રેતાઓ માટે એક સરળ માર્ગદર્શિકા

શહેરો વધુને વધુ ગતિશીલ શહેરી કેન્દ્રોમાં રૂપાંતરિત થતાં, મિલકતના ભાવમાં વધારો સંભવિત ઘર ખરીદનારાઓ માટે મુખ્ય ચિંતાનો વિષય બની ગયો છે.

આવું જ એક ઉદાહરણ નોઈડા છે, જ્યાં ઘર ખરીદનારાઓ સર્કલ રેટમાં સૂચિત 25% વધારા માટે તૈયારી કરી રહ્યા છે. આ વધારો, શહેરના ઝડપી વિકાસને પ્રતિબિંબિત કરવા માટે, મિલકત વ્યવહાર ખર્ચમાં નોંધપાત્ર વધારો કરી શકે છે, ઘણાને તેમની યોજનાઓ પર પુનર્વિચાર કરવાની ફરજ પાડે છે.

રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં કામ કરતા કોઈપણ વ્યક્તિ માટે સર્કલ રેટની વિભાવના અને તે પ્રોપર્ટી વેલ્યુએશનને કેવી રીતે અસર કરે છે તે સમજવું મહત્વપૂર્ણ બની ગયું છે.

વર્તુળ દરો શું છે?

સર્કલ રેટ, જેને રેડી રેકનર રેટ તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે, તે ચોક્કસ સ્થાનો પરની મિલકતો માટે સરકાર દ્વારા નિર્ધારિત લઘુત્તમ કિંમતો છે.

આ દરો પ્રોપર્ટી વેલ્યુએશન માટે બેઝલાઈન તરીકે કામ કરે છે, જે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, પ્રોપર્ટી ટેક્સ અને ટ્રાન્ઝેક્શન ખર્ચની ગણતરીને પ્રભાવિત કરે છે. આરપીએસ ગ્રૂપના ડિરેક્ટર અમન ગુપ્તાના જણાવ્યા અનુસાર, “સર્કલ રેટ અમુક વિસ્તારોમાં પ્રોપર્ટી રજિસ્ટ્રેશનના સંદર્ભમાં સરકાર દ્વારા નિર્ધારિત લઘુત્તમ કિંમતોનો સંદર્ભ આપે છે. તે એક રીતે, રિયલ એસ્ટેટ વ્યવહારો માટે સત્તાવાર ‘પ્રાઈસ ફ્લોર’ છે.”

આ દરોની સ્થાનિક સરકારો દ્વારા સમયાંતરે સમીક્ષા કરવામાં આવે છે અને વર્તમાન બજારની સ્થિતિને પ્રતિબિંબિત કરવા માટે અપડેટ કરવામાં આવે છે, જેથી મિલકતના વ્યવહારો વિસ્તારની આર્થિક પ્રવૃત્તિ સાથે સુસંગત રહે તે સુનિશ્ચિત કરવામાં આવે છે. અનિવાર્યપણે, તેઓ રિયલ એસ્ટેટના સોદાઓને પ્રમાણિત કરવામાં મદદ કરે છે, એકંદર અલ્પમૂલ્યાંકન અથવા મિલકતોના વધુ પડતા મૂલ્યાંકનને અટકાવે છે.

શું વિવિધ શહેરોમાં સર્કલ રેટ અલગ છે?

હા, સર્કલ રેટ માત્ર શહેરો વચ્ચે જ નહીં પરંતુ એક જ શહેરના વિવિધ વિસ્તારોમાં પણ નોંધપાત્ર રીતે બદલાય છે.

ગુપ્તા કહે છે, “શહેરોની જેમ જ સર્કલના દરો અલગ-અલગ હોય છે. ઉદાહરણ તરીકે, દક્ષિણ દિલ્હીના પોશ વિસ્તારોમાં સર્કલના દરો શહેરની બહારના વિસ્તારો કરતાં ઘણા વધારે હશે,” ગુપ્તા કહે છે.

સ્ક્વેર યાર્ડ્સના રિસર્ચ હેડ રેણુકા કુલકર્ણી કહે છે, “સર્કલના દર શહેરો વચ્ચે અલગ-અલગ હોય છે. ઉદાહરણ તરીકે, સ્થાન અને સ્થાનિક બજારની માંગના આધારે દિલ્હીમાં દર મુંબઈ અથવા બેંગલુરુથી અલગ હશે. હકીકતમાં, “તેઓ માત્ર અલગ અલગ જ નથી. શહેરો વચ્ચે પણ તેમની અંદર પણ.”

આ પ્રાદેશિક ભિન્નતાને સમજવું મહત્વપૂર્ણ છે, ખાસ કરીને જ્યારે વિવિધ સ્થળોએ મિલકતના મૂલ્યોની તુલના કરવામાં આવે છે, કારણ કે તે વ્યવહારની અંતિમ કિંમત નક્કી કરવામાં મહત્વપૂર્ણ ભૂમિકા ભજવે છે.

વર્તુળ દરો કેવી રીતે નક્કી કરવામાં આવે છે?

વર્તુળ દરો નક્કી કરવાની પ્રક્રિયામાં ઘણા પરિબળો સામેલ છે. અશોક છાજેડ, સીએમડી, અરિહંત સુપરસ્ટ્રક્ચર, સમજાવે છે, “સર્કલ રેટ અથવા રેડી રેકનર રેટ્સ એ સરકાર દ્વારા નિર્ધારિત લઘુત્તમ મિલકત મૂલ્યો છે જેનો ઉપયોગ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ફીની ગણતરી કરવા માટે થાય છે ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ડેવલપમેન્ટ અને રિયલ એસ્ટેટની માંગ જેવા પરિબળોના આધારે બદલાય છે.”

સ્થાનિક સત્તાવાળાઓ, ઘણીવાર મહેસૂલ વિભાગમાંથી, આ દરો નક્કી કરવા માટે સ્થાન, મિલકતનો પ્રકાર (રહેણાંક, વ્યાપારી અથવા ઔદ્યોગિક), નજીકની સુવિધાઓ, તાજેતરના વેચાણ અને રિયલ એસ્ટેટ બજારની સામાન્ય સ્થિતિનું મૂલ્યાંકન કરે છે.

જટિલ પ્રક્રિયા સુનિશ્ચિત કરે છે કે દરો વર્તમાન બજારના વલણોને પ્રતિબિંબિત કરે છે અને મિલકતને ઓછું મૂલ્યાંકન કરતા અટકાવે છે.

વર્તુળ દરો શા માટે મહત્વપૂર્ણ છે?

રિયલ એસ્ટેટ વ્યવહારોમાં પારદર્શિતા જાળવવા અને કરચોરી અટકાવવા માટે વર્તુળ દરો જરૂરી છે.

ગોયલ ગંગા ડેવલપમેન્ટ્સના ડિરેક્ટર ગુંજન ગોયલ કહે છે, “રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં સર્કલ રેટ ઘણા કારણોસર મહત્વપૂર્ણ છે.” “તેઓ મિલકતના ઓછા મૂલ્યાંકનને અટકાવે છે અને સોદા પર કર ટાળે છે. તેઓ મૂલ્યાંકન માટે સંદર્ભ બિંદુ તરીકે કામ કરે છે, ખાસ કરીને પ્રથમ વખત ખરીદનારાઓ માટે.”

નાણાકીય સંસ્થાઓ માટે, સર્કલ રેટ પ્રોપર્ટી પર લોનની રકમ નક્કી કરવા માટે બેન્ચમાર્ક સેટ કરવામાં મદદ કરે છે.

તેનો ઉપયોગ મિલકતના વેચાણ અથવા ટ્રાન્સફર દરમિયાન સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી શુલ્કની ગણતરી કરવા માટે પણ થાય છે.

ગોયલ સમજાવે છે તેમ, “બેંકો અને નાણાકીય સંસ્થાઓ આ પ્રકારના દરોનો ઉપયોગ નક્કી કરવા માટે કરે છે કે તેઓ તમને તમારા સપનાના ઘર માટે કેટલી લોન આપી શકે.”

સર્કલ રેટ ખરીદદારો અને વેચાણકર્તાઓને કેવી રીતે અસર કરે છે?

સર્કલ રેટ ખરીદદારો અને વેચાણકર્તા બંને પર ભારે અસર કરે છે. ખરીદદારો માટે, ઊંચા સર્કલ રેટનો અર્થ થાય છે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી વધુ, તેમના કુલ ખર્ચમાં વધારો.

વિક્રેતાઓ માટે, આ દરો સુનિશ્ચિત કરે છે કે મિલકતનું ઓછું મૂલ્યાંકન કરવામાં આવ્યું નથી, જે કરની ચકાસણી તરફ દોરી શકે છે.

છાજેડ કહે છે, “જો કોઈ પ્રોપર્ટીની બજાર કિંમત રૂ. 1 કરોડ છે પરંતુ સર્કલ રેટ રૂ. 1.2 કરોડ છે, તો ખરીદદારે વધુ રકમ પર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ચૂકવવી પડશે, જે તેમના કુલ ખર્ચને અસર કરશે,” છાજેડ કહે છે.

ગોયલ વિગતવાર ઉદાહરણ આપે છે: “ધારો કે મિલકતનો સર્કલ રેટ રૂ. 50 લાખ છે, જ્યારે બજાર મૂલ્ય રૂ. 60 લાખ છે. ખરીદનારને રૂ. 60 લાખ પર વધુ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ચૂકવવી પડશે અને તે તેના આધારે હોમ લોન મેળવી શકે છે. તે વેલ્યુએશન, રૂ. 60 લાખમાં વેચવું એ કોઈ સમસ્યા નથી, પરંતુ રૂ. 45 લાખથી ઓછા ભાવે વેચાણ કરવાથી ટેક્સની ચકાસણી થઈ શકે છે અને ખરીદનારને હજુ પણ રૂ. 50 લાખ ચૂકવવા પડશે ડ્યુટી ભરવી પડશે.”

રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ માટે સંતુલન ધારો

ઝડપથી વિકાસ પામતા વિસ્તારોમાં, જ્યાં ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર વિકાસ મિલકતની માંગને આગળ ધપાવે છે, આ ફેરફારોને પ્રતિબિંબિત કરવા માટે વર્તુળ દરો વધે છે.

લોહિયા વર્લ્ડસ્પેસના ડિરેક્ટર પીયૂષ લોહિયા કહે છે કે, “સર્કલ રેટ ખરીદદારો અને વેચાણકર્તાઓ માટે ખૂબ મહત્વ ધરાવે છે કારણ કે તેઓ પ્રોપર્ટી વેલ્યુએશન માટે બેઝલાઈન તરીકે કામ કરે છે અને વાજબી બજાર પ્રથાઓને સુનિશ્ચિત કરવામાં મદદ કરે છે.”