‘ઇન્ડેક્સેશન’ કોયડો ઉકેલવો અને તે જૂની મિલકતના વેચાણને કેવી રીતે અસર કરે છે

જો તમે 2001માં કે પછી ખરીદેલી જૂની પ્રોપર્ટી વેચવાનું વિચારી રહ્યા છો, તો તમારે પહેલા કરતાં વધુ ટેક્સ ચૂકવવો પડી શકે છે.

અગાઉ, ભારતમાં પ્રોપર્ટી વેચનારાઓ ‘ઇન્ડેક્સેશન બેનિફિટ’ દ્વારા તેમના કર બોજને ઘટાડી શકતા હતા, જે હેઠળ મિલકતના વેચાણથી મેળવેલ નફો માલિકીના સમયગાળા દરમિયાન ફુગાવાના દર અનુસાર ગોઠવવામાં આવતો હતો.

આ મિલકત કેટલા સમય સુધી રાખવામાં આવી હતી તેના આધારે ઘણી વખત મોટી કર બચતમાં પરિણમી હતી. પરંતુ હવે આ શક્ય બનશે નહીં.

સંપૂર્ણ બજેટ 2024 કવરેજ વાંચો

2001 પછી ખરીદેલી પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર 12.5% ​​લોંગ-ટર્મ કેપિટલ ગેઈન્સ (LTCG) ટેક્સ લાગશે.

એ નોંધવું યોગ્ય છે કે ઇન્ડેક્સેશનનો લાભ – પ્રોપર્ટી વેલ્યુને વર્તમાન બજારની પરિસ્થિતિઓમાં સમાયોજિત કરીને – 2001 અથવા તે પછીના વર્ષમાં ખરીદેલી મિલકતો માટે દૂર કરવામાં આવી છે.

આ ફેરફાર ઘણા પ્રોપર્ટી માલિકો માટે ટેક્સ બોજ વધારી શકે છે, સિવાય કે તેઓ નવી પ્રોપર્ટીમાં ફરીથી રોકાણ કરે, જે તેમને LTCG ટેક્સ ભરવામાંથી હજુ પણ મુક્તિ આપી શકે છે.

ધ્રુવ એડવાઇઝર્સના પાર્ટનર મેહુલ ભેદાએ જણાવ્યું હતું કે, “રિયલ એસ્ટેટ, સોનું વગેરે જેવી બિન-નાણાકીય અસ્કયામતોમાં રોકાણ પર વ્યાપક કરની અસરો, ખાસ કરીને કેપિટલ ગેઇન ટેક્સ રેટમાં 12.5% ​​સુધીનો ઘટાડો અને લાયકાતની અવધિમાં વધારો. લાંબા ગાળાની અસ્કયામતો “ઘટાડાને 2 વર્ષ સુધી ઘટાડીને મિશ્ર પરિણામો દર્શાવે છે, જે ફુગાવા-સંબંધિત ઇન્ડેક્સને દૂર કરવાની ખામીઓ સાથે સકારાત્મક સુધારાઓને સંતુલિત કરે છે.”

‘ઇન્ડેક્સેશન’ કોયડો ઉકેલો

ઇન્ડેક્સીંગ એ એક એવી પદ્ધતિ છે જે સમયાંતરે ફુગાવાને ધ્યાનમાં રાખીને મિલકત જેવી મિલકતની ખરીદ કિંમતને સમાયોજિત કરે છે.

આ સમાયોજિત મૂલ્યનો ઉપયોગ મૂડી લાભની ગણતરી કરવા માટે થાય છે, જે સંપત્તિના વેચાણથી થયેલો નફો છે. ફુગાવાને ધ્યાનમાં લેતા, ઇન્ડેક્સેશન માલિકને મિલકતની કિંમત વધુ ચોક્કસ રીતે નક્કી કરવા દે છે.

બેઝ યર (2001-2002) ની સાપેક્ષમાં ભાવમાં થયેલા વધારાને માપવા માટે સરકાર દર વર્ષે કોસ્ટ ઇન્ફ્લેશન ઇન્ડેક્સ (CII) પ્રકાશિત કરે છે. સંપત્તિનું વેચાણ કરતી વખતે ફુગાવા-સમાયોજિત ખરીદી કિંમતની ગણતરી કરવા માટે, તમે વેચાણ વર્ષના CII દ્વારા મૂળ ખરીદી કિંમતનો ગુણાકાર કરો અને તેને ખરીદ વર્ષના CII વડે ભાગો. આ એડજસ્ટેડ ખરીદ કિંમત આપે છે, જે ફુગાવાને પ્રતિબિંબિત કરે છે.

જૂની મિલકતની વર્તમાન કિંમત નક્કી કરવા માટે, મૂલ્યાંકનકર્તા એપ્રિલ 1, 2001 મુજબ તેની કિંમતનો અંદાજ કાઢે છે. ભારતીય રિઝર્વ બેંક દ્વારા દર વર્ષે અપડેટ કરાયેલા ઈન્ડેક્સનો ઉપયોગ કરીને આ આધાર મૂલ્યને પછી ફુગાવા માટે એડજસ્ટ કરવામાં આવે છે. આ ગોઠવણ 2000 પછી કોઈપણ વર્ષ માટે મિલકતનું “વાજબી બજાર મૂલ્ય” પ્રદાન કરે છે.

અગાઉ, મિલકતના વેચાણથી લાંબા ગાળાના મૂડી લાભો પર 20% કર લાગતો હતો, પરંતુ ઇન્ડેક્સેશન લાભો વેચનારને તેમના કરપાત્ર નફામાં ઘટાડો કરવાની મંજૂરી આપે છે. જો કે, હવે ઇન્ડેક્સેશન લાભ દૂર કરવામાં આવ્યો છે.

બજેટ દસ્તાવેજમાં કહેવામાં આવ્યું છે કે, “નવા દરને 12.5% ​​પર તર્કસંગત બનાવવા સાથે, લાંબા ગાળાના મૂડી લાભોની ગણતરી કરતી વખતે કલમ 48 ની બીજી જોગવાઈ હેઠળ પ્રદાન કરવામાં આવેલ સૂચકાંક હવે લાગુ થશે નહીં. આ ફેરફાર મિલકત, સોના અને અસર પર લાગુ થશે. અન્ય અસૂચિબદ્ધ અસ્કયામતોનો હેતુ કરદાતાઓ અને કર સંચાલકો બંને માટે મૂડી લાભોની ગણતરીને સરળ બનાવવાનો છે.”

જોકે નાણાપ્રધાન નિર્મલા સીતારમણે જણાવ્યું હતું કે આ ફેરફારોનો ઉદ્દેશ્ય કરનો બોજ ઘટાડવાનો છે, તે મિલકતો વેચતી અથવા રિયલ એસ્ટેટ વ્યવહારોમાં ભાગ લેતી વ્યક્તિઓ માટે પડકારો ઊભી કરી શકે છે.

જો કે 12.5% ​​નો નવો દર ઓછો છે, નિષ્ણાતોએ સંકેત આપ્યો છે કે તે ઇન્ડેક્સેશન વિના ટેક્સમાં વધારો કરી શકે છે.

કેવી રીતે આવે છે?

ડિલિસ્ટિંગનો અર્થ એ છે કે જૂની મિલકતના વેચાણકર્તા ફુગાવા માટે ખરીદ કિંમતને સમાયોજિત કરી શકતા નથી.

તેથી, ફુગાવાને સમાયોજિત કર્યા વિના મૂળ ખરીદ કિંમતના આધારે ટેક્સની ગણતરી કરવામાં આવે છે, જે સંભવિતપણે નીચા LTCG દર છતાં કરપાત્ર મૂડી લાભમાં પરિણમે છે.

બ્રોકરેજ ફર્મ CLSA એ એક ઉદાહરણ સાથે આ વાત સમજાવી છે. ધારો કે તમે 5 કરોડ રૂપિયામાં પ્રોપર્ટી ખરીદી છે. CLSA એ આ સંપાદન ખર્ચને 100 પર પ્રમાણિત કર્યો અને જૂની સિસ્ટમ હેઠળ સંપાદનની અનુક્રમિત કિંમતની ગણતરી કરવા માટે સરકારના કોસ્ટ ઇન્ફ્લેશન ઇન્ડેક્સ (CII) નો ઉપયોગ કર્યો.

ત્યારબાદ તેઓએ આની સરખામણી નવી સિસ્ટમ સાથે કરી, જેમાં ઇન્ડેક્સેશનનો સમાવેશ થતો નથી, અને 12.5% ​​(અગાઉ તે 20% હતો)ના ઘટાડેલા દરે LTCG ટેક્સની ગણતરી કરી.

બ્રોકરેજ મુજબ, નવી સિસ્ટમ હેઠળ, ટૂંકા હોલ્ડિંગ સમયગાળા (10 વર્ષથી ઓછા) અને મધ્યમ સંપત્તિની કિંમત વૃદ્ધિ (વાર્ષિક 10% કરતા ઓછી) માટે LTCG કરનો બોજ વધારે છે.

બીજી બાજુ, 10 વર્ષથી વધુ સમયથી સંપત્તિ ધરાવતા રોકાણકારો અને મૂલ્યમાં મજબૂતી (10% પ્રતિ વર્ષ કરતાં વધુ) અનુભવતા હોય તેવા રોકાણકારો માટે નવી સિસ્ટમ હેઠળ LTCG ટેક્સ તટસ્થ અથવા થોડો ફાયદાકારક રહેશે.

સરકારનો દૃષ્ટિકોણ

નાણા મંત્રાલયે હાઇલાઇટ કર્યું હતું કે આ ફેરફારનો હેતુ ટેક્સ અભિગમને સુવ્યવસ્થિત કરીને મધ્યમ વર્ગને લાભ આપવાનો છે.

નિર્મલા સીતારમને જણાવ્યું હતું કે, “અમે કરવેરા અભિગમને સરળ બનાવવા માગતા હતા, ખાસ કરીને કેપિટલ ગેઇન માટે. સરેરાશ ટેક્સેશનમાં ઘટાડો થયો છે. જ્યારે આપણે કહીએ છીએ કે તે 12.5% ​​છે, તો તેનું કારણ એ છે કે અમે દરેકને અલગ-અલગ ગણ્યા છે “અમે તેને ઘટાડીને 12.5% ​​કર્યો છે. , જે ઘણા વર્ષોમાં સૌથી નીચો છે, જેણે બજારમાં રોકાણને વેગ આપ્યો છે.”

શું નિષ્ણાતો સંમત છે?

જો કે, ઘણા રિયલ એસ્ટેટ રોકાણકારો, ખાસ કરીને જેઓ લાંબા ગાળા માટે પ્રોપર્ટી ધરાવે છે તેમના માટે લિસ્ટિંગ લાભો નાબૂદ એ નોંધપાત્ર ચિંતાનો વિષય છે.

લિસ્ટિંગ વિના, રિયલ એસ્ટેટના વેચાણ પર કરપાત્ર મૂડી લાભો વધવાની શક્યતા છે, જેનાથી વેચાણકર્તાઓ પર કરનો બોજ વધી શકે છે અને તેમના રોકાણોમાંથી ચોખ્ખો નફો સંભવિત રીતે ઘટશે.

હાઉસિંગ.કોમ અને પ્રોપટાઈગર.કોમના ગ્રુપ ચીફ એક્ઝિક્યુટિવ ઓફિસર ધ્રુવ અગ્રવાલે જણાવ્યું હતું કે, “રિયલ એસ્ટેટ પર લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઈન્સ (LTCG) ટેક્સ માટેના લિસ્ટિંગ લાભને દૂર કરવાનો નાણાપ્રધાનનો નિર્ણય એ ક્ષેત્ર માટે નોંધપાત્ર ફેરફાર છે.” .

“કર પ્રણાલીને સરળ અને તર્કસંગત બનાવવાનો ઈરાદો સ્પષ્ટ છે, પરંતુ LTCG ટેક્સ રેટ ઘટાડીને 12.5% ​​કરવા છતાં ઈન્ડેક્સેશન બેનિફિટ દૂર કરવાથી રિયલ એસ્ટેટ વ્યવહારો પર ટેક્સ બોજ વધી શકે છે,” તેમણે કહ્યું.

માસ્ટર કેપિટલ સર્વિસિસ લિમિટેડના ડિરેક્ટર પલ્કા અરોરા ચોપરાએ ચિંતા વ્યક્ત કરી હતી કે ઇન્ડેક્સેશન લાભો દૂર કરવાથી રોકાણકારોના વળતર પર નકારાત્મક અસર પડી શકે છે અને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર માટે ટૂંકા ગાળાની મંદીની સ્થિતિ સર્જાઈ શકે છે.

ધ્રુવ એડવાઈઝર્સના પાર્ટનર વૈભવ ગુપ્તાએ જણાવ્યું હતું કે, “તમામ અસ્કયામતો પરના ખર્ચ સૂચકાંકને દૂર કરવું એ ખૂબ જ નોંધપાત્ર ફેરફાર છે જે રિયલ એસ્ટેટના વળતર પર મોટી અસર કરશે!”

સેમકો સિક્યોરિટીઝના ચેરમેન અને એક્ઝિક્યુટિવ ડાયરેક્ટર નિલેશ શર્માએ પણ આ મંતવ્યોનો પડઘો પાડતા જણાવ્યું હતું કે આ ફેરફાર રહેણાંક મિલકતોના પુનર્વેચાણને ધીમું કરી શકે છે અને રિયલ એસ્ટેટના સોદામાં રોકડ વ્યવહારોનું પ્રમાણ વધારી શકે છે, જે પ્રતિકૂળ હોઈ શકે છે.

બીજી તરફ, ઈન્ડિયા સોથબીઝ ઈન્ટરનેશનલ રિયલ્ટીના મેનેજિંગ ડિરેક્ટર અમિત ગોયલે ઈન્ડેક્સેશન બેનિફિટ દૂર કરવા છતાં LTCG ટેક્સ રેટમાં 12.5% ​​સુધી ઘટાડો કરવાનું સ્વાગત કર્યું છે.

તેમનું માનવું છે કે આ ફેરફાર પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝેક્શન્સમાં વધુ તરલતા તરફ દોરી જશે અને વિવિધ એસેટ ક્લાસમાં એકસમાન લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઈન ટેક્સ લાદશે, જે રોકાણકારોની લાંબા સમયથી માંગ છે.

CLSA મુજબ, આ ફેરફાર તેમના હાલના ઘરો વેચીને નવું ઘર ખરીદનારા અંતિમ વપરાશકારોને અસર કરશે તેવી શક્યતા નથી. જો કે, આનાથી રોકાણકારોને અસર થશે કે જેઓ પ્રોપર્ટીનું રોકાણ વેચે છે અને અન્ય એસેટ ક્લાસમાં રોકાણ કરે છે.

બ્રોકરેજે જણાવ્યું હતું કે, “અમે માનીએ છીએ કે આ નવી વ્યવસ્થા 5 વર્ષથી ઓછી મુદતવાળા રોકાણકારોને નકારાત્મક અસર કરશે અને વાર્ષિક 10% કરતા ઓછી સંપત્તિની કિંમતમાં વધારો કરશે.”