શું ભારતનું રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ વધુ પરિપક્વ અને સંસ્થાકીય તબક્કામાં પ્રવેશી રહ્યું છે?
ડિજિટાઈઝેશન, સંસ્થાકીય મૂડી અને બદલાતી ઉપભોક્તા પસંદગીઓ જેવા પરિબળો ક્ષેત્રને પુન: આકાર આપી રહ્યા છે. માત્ર માળખાં બનાવવા કરતાં વધુ, રિયલ એસ્ટેટ હવે ઇકોસિસ્ટમ્સ બનાવવા વિશે છે જે પરિવહન, લોજિસ્ટિક્સ, ડિજિટલ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને સેવાઓ સાથે ઇન્ટરઓપરેબલ છે.
2025 માં, ભારતનું રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર દેશની આર્થિક યાત્રાને પ્રતિબિંબિત કરવાનું ચાલુ રાખશે. દાયકાઓ સુધી, તે મોટાભાગે ચક્રીય – મંદી પછી તેજી તરીકે જોવામાં આવતું હતું. પરંતુ હવે, બજાર એક નવા તબક્કામાં પ્રવેશી રહ્યું છે, જે ફંડામેન્ટલ્સ દ્વારા વધુ અને ઓછા ચક્ર દ્વારા વ્યાખ્યાયિત કરવામાં આવે છે. અને ગયા વર્ષે આનો પુરાવો હતો.
ડિજિટાઈઝેશન, સંસ્થાકીય મૂડી અને બદલાતી ઉપભોક્તા પસંદગીઓ જેવા પરિબળો ક્ષેત્રને પુન: આકાર આપી રહ્યા છે. આપણે જે જોયું તે માત્ર વૃદ્ધિ જ નહીં પરંતુ એક પરિવર્તન જે ગુણવત્તા દર્શાવે છે તે હવે તમામ એસેટ ક્લાસમાં જથ્થા પર સ્પર્ધા કરી રહ્યું છે. માત્ર માળખાં બનાવવા કરતાં વધુ, રિયલ એસ્ટેટ હવે ઇકોસિસ્ટમ્સ બનાવવા વિશે છે જે પરિવહન, લોજિસ્ટિક્સ, ડિજિટલ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને સેવાઓ સાથે ઇન્ટરઓપરેબલ છે.
રહેઠાણ: શિસ્ત સાથે ઉત્સાહ
હાઉસિંગ માર્કેટે 2025 સુધી ગતિ જાળવી રાખી છે. પ્રથમ નવ મહિનામાં વેચાણ અને લોન્ચ બંને 200,000 એકમોને વટાવી ગયા છે. વધુ મહત્ત્વની બાબત એ છે કે પુરવઠો શિસ્તબદ્ધ રહે છે, જે બહેતર શાસન અને ઇન્વેન્ટરી સ્વચ્છતાને પ્રતિબિંબિત કરે છે. આ ઓવરસપ્લાયના અગાઉના ચક્ર કરતાં તદ્દન અલગ છે.
1-2 કરોડની રેન્જમાં એક સ્વીટ સ્પોટ પણ ઉભરી આવ્યું છે, જે ભારતના વધતા મધ્યમ વર્ગની આકાંક્ષાઓને પ્રતિબિંબિત કરે છે. દરમિયાન, લક્ઝરી ખરીદદારો સુવિધાઓ, ટેકનોલોજી એકીકરણ અને ESG અનુપાલનને પ્રાથમિકતા આપી રહ્યા છે. લક્ષણો મુખ્ય તફાવત બની ગયા છે. એવું જોવામાં આવ્યું છે કે બહેતર ટેક્નોલોજી એકીકરણ અને પર્યાવરણીય ધોરણો ઓફર કરતા પ્રોજેક્ટને પ્રીમિયમ મળે છે.
રેન્ટલ હાઉસિંગ પણ વધી રહ્યું છે, રોકાણકારો વિદ્યાર્થી હાઉસિંગ, કોહાઉસિંગ અને સિનિયર હાઉસિંગમાં સંપૂર્ણ ભાડાકીય મિલકતો મેળવે છે. પ્રાઇવેટ ઇક્વિટી આ ઉભરતી શ્રેણીઓમાં ધિરાણની તકો પર નજર રાખી રહી છે. RBIની નાણાકીય સરળતા અને GST કટ જેવી સરકારી પહેલને કારણે આ ક્ષેત્ર સ્થિર રહેવાની ધારણા છે.
ઓફિસ: ભારતની રિયલ્ટીનો પાયાનો પથ્થર
આ પ્રવાસમાં ઓફિસ માર્કેટ મોખરે રહે છે. વૈશ્વિક અને સ્થાનિક બંને કંપનીઓ તેમની હાજરી વધારી રહી છે અને ભવિષ્ય માટે તૈયાર અને ગ્રીન-સર્ટિફાઇડ કેમ્પસમાં એકીકૃત થઈ રહી છે. વર્ષ 2025 માં, ભારતે પ્રથમ નવ મહિનામાં તેની સૌથી વધુ લીઝિંગ પ્રવૃત્તિ રેકોર્ડ કરી છે, જેમાં કુલ શોષણ 80 મિલિયન ચોરસ ફૂટથી વધુ થવાની ધારણા છે. વૈશ્વિક ક્ષમતા કેન્દ્રો (GCC) સૌથી મોટા કબજેદાર તરીકે ઉભરી આવ્યા છે, જે માંગના લગભગ 40% હિસ્સો ધરાવે છે, જે મોટી-ટિકિટ વસ્તુઓના અડધા કરતાં વધુ છે.
બેંગલુરુ, પુણે અને દિલ્હીએનસીઆરને આપવામાં આવેલી પ્રાધાન્યતા દર્શાવે છે કે વૈશ્વિક સાહસો ભારતને કેવી રીતે પસંદ કરે છે. “ફ્લાઇટ2 ક્વોલિટી” વલણ અસ્પષ્ટ છે. કંપનીઓ ગ્રીન-સર્ટિફાઇડ ટેક-સક્ષમ કેમ્પસમાં સાથે આવી રહી છે જે સહયોગ અને નવીનતાને પ્રોત્સાહન આપે છે. વધુમાં, ટકાઉપણું હવે વૈકલ્પિક નથી. આ નવો બ્લેકવિથ ESG ધ્યેય છે, જે કબજેદાર વ્યૂહરચના અને વિકાસકર્તા પાઇપલાઇન બંનેને આકાર આપે છે.
આગામી વર્ષમાં, ક્ષેત્રના મજબૂત ફંડામેન્ટલ્સ ચાલુ લીઝિંગ પ્રવૃત્તિને સમર્થન આપવાનું ચાલુ રાખે તેવી શક્યતા છે. ઇન્વેસ્ટમેન્ટ-ગ્રેડ એસેટ્સમાં વ્યાજ વધારે રહેવાની શક્યતા છે. આ વેગ ખાલી જગ્યાઓ ઓછી રાખશે અને મજબૂત પ્રદર્શન કરતા માઇક્રો-માર્કેટમાં પસંદગીના ભાડા વૃદ્ધિને આગળ ધપાવશે.
I&L: 3PL, ડ્રાઇવિંગ ઇ-કોમર્સ
ઔદ્યોગિક અને લોજિસ્ટિક્સ ક્ષેત્ર પણ ઝડપથી પરિપક્વ થઈ રહ્યું છે, બીજા રેકોર્ડ વર્ષ માટે ભાડાપટ્ટા પરના વોલ્યુમો સાથે. આ ગતિ તૃતીય-પક્ષ લોજિસ્ટિક્સ પ્રદાતાઓ, ઈકોમર્સ અને મેન્યુફેક્ચરિંગ દ્વારા ચલાવવામાં આવે છે. ખાસ કરીને, ત્વરિત વાણિજ્ય છેલ્લા માઇલ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરને ફરીથી આકાર આપી રહ્યું છે અને વેરહાઉસ વેરહાઉસ અને મલ્ટિમોડલ લિંકેજની માંગને આગળ વધારી રહ્યું છે.
કેન્દ્રમાં દિલ્હી-એનસીઆર સાથે, મોટા કદના સોદા સામાન્ય બની રહ્યા છે. જમીનની વધતી કિંમત અને રોકાણ-ગ્રેડ અસ્કયામતો માટે કબજેદારોની પસંદગીએ આ ક્ષેત્રની સ્થિતિસ્થાપકતાને રેખાંકિત કરીને વાર્ષિક 10% સુધીના ભાડા વૃદ્ધિને સમર્થન આપ્યું છે.
2025 માં, જ્યારે માંગની વાત આવી, ત્યારે તૃતીય-પક્ષ લોજિસ્ટિક્સ (3PL) કંપનીઓ મોખરે હતી (લગભગ 35% હિસ્સા સાથે), ત્યારબાદ ઈ-કોમર્સ અને એન્જિનિયરિંગ અને મેન્યુફેક્ચરિંગનો નંબર આવે છે. એકંદરે, આ સંગ્રહ સ્થાન શોષણમાં 60% થી વધુ યોગદાન આપે છે.
તે માત્ર વેરહાઉસ બનાવવા વિશે નથી, પરંતુ મલ્ટિમોડલ ટેક્નોલોજી સક્ષમ હબ બનાવવા વિશે છે જે સપ્લાય ચેઇન સાથે એકીકૃત રીતે સંકલિત થાય છે. જેમ જેમ ભારતનું ઉત્પાદન વધે છે તેમ, ઔદ્યોગિક અને લોજિસ્ટિક્સ રિયલ એસ્ટેટ કાર્યક્ષમતા અને સ્પર્ધાત્મકતાને સક્ષમ કરવા માટે કેન્દ્રિય સાબિત થશે.
છૂટક: અનુભવ અર્થતંત્ર આવે છે
દરમિયાન, રિટેલ રિયલ એસ્ટેટ એક ‘અનુભવ’ અર્થતંત્રમાં વિકસિત થઈ છે. પ્રથમ નવ મહિના દરમિયાન, પુરવઠામાં વૃદ્ધિ લગભગ 2.2 મિલિયન ચોરસ ફૂટ હતી અને કુલ જગ્યા લગભગ 4.6 મિલિયન ચોરસ ફૂટ હતી, જેમાં હૈદરાબાદ, મુંબઈ અને દિલ્હી-એનસીઆરનું પ્રભુત્વ હતું.
ફેશન અને એપેરલ એકંદરે શોષણને પ્રેરિત કરે છે પરંતુ વાસ્તવિક વાર્તા બીજે છે. આ D2C બ્રાન્ડ્સનું ઑફલાઇન વિસ્તરણ, પ્રાયોગિક ફોર્મેટ્સ પકડવાનું અને વિદેશી પ્રવેશકો ભારત તરફ આગળ વધવાનું વર્ષ હતું. AI-સક્ષમ ફ્લેગશિપ સ્ટોર્સ અને ક્યુરેટેડ ટેનન્ટ મિક્સ દ્વારા ઉત્પાદકતા અને બ્રાન્ડ ઈક્વિટીને ફરીથી વ્યાખ્યાયિત કરવામાં આવી રહી છે.
પ્રાયોગિક રિટેલમાં તેજી આવી રહી છે. છેલ્લા કેટલાક વર્ષોમાં, ભાડુઆતના મિશ્રણમાં મનોરંજન લગભગ 10% થી વધીને 13-15% થયું છે અને કેટલાક નવા મોલ્સ માટે તે વધુ છે. ભારત સતત વૈશ્વિક બ્રાન્ડ્સનું ધ્યાન આકર્ષિત કરી રહ્યું છે. ફેશન, લક્ઝરી, F&B અને જીવનશૈલી જેવી શ્રેણીઓમાં નવા ખેલાડીઓ ભારતીય બજારમાં પ્રવેશી રહ્યા છે.
જ્યારે ઊંચા ભાડા ચિંતાનો વિષય રહે છે, ત્યારે અનુકૂલનશીલ પુનઃઉપયોગ અને મિશ્ર-ઉપયોગ એકીકરણ ગતિ જાળવવા માટે ચાવીરૂપ બનશે કારણ કે નવા મોલનું બાંધકામ 2026 માં પૂર્ણ થશે.
મૂડી પ્રવાહ: રેકોર્ડ વર્ષ
મૂડી પ્રવાહ તેમની પોતાની વાર્તા કહે છે. 2025માં, ઇક્વિટી રોકાણ US$12-13 બિલિયન સુધી પહોંચવાની ધારણા છે, જે એક નવી ઊંચી સપાટી છે. વિકાસકર્તાઓએ આમાંના લગભગ અડધા પ્રવાહનું નેતૃત્વ કર્યું છે, જ્યારે સંસ્થાકીય રોકાણકારો લેન્ડ બેંકિંગ અને આવક-ઉત્પાદક સંપત્તિ બંનેને સમર્થન આપવાનું ચાલુ રાખે છે. ઓફિસ પ્રોપર્ટી એ જમીન અને ડેવલપમેન્ટ સાઇટ્સ સાથે સૌથી વધુ ઇચ્છિત રોકાણ હતું, જેમાં આ કેટેગરી કુલ રોકાણના લગભગ ત્રણ-ચતુર્થાંશ હિસ્સો ધરાવે છે.
ડેટા સેન્ટર્સ, હોટેલ્સ અને હેલ્થકેર જેવા વૈકલ્પિક અથવા ઉભરતા ક્ષેત્રોમાં પણ મજબૂત વૃદ્ધિ જોવા મળી હતી. તેઓએ રોકાણમાં વાર્ષિક ધોરણે 55% નો વધારો નોંધાવ્યો હતો, જેમાં માત્ર ડેટા સેન્ટર્સ અને હોટલોએ USD 798 મિલિયન આકર્ષ્યા હતા. વધુમાં, અમદાવાદ, ઈન્દોર, કોઈમ્બતુર, પાણીપત અને લુધિયાણા જેવા ટાયર 2 શહેરો ભારતના રિયલ એસ્ટેટ નકશાના વિસ્તરણને પ્રતિબિંબિત કરતા ટ્રેક્શન મેળવી રહ્યાં છે.
દૃષ્ટિકોણ
ભારતની રિયલ એસ્ટેટ એક પરિપક્વ, સંસ્થાકીય અને આગળ દેખાતી સંપત્તિ વર્ગમાં પરિવર્તિત થઈ છે. એવા વાતાવરણમાં જ્યાં કબજેદારો, રોકાણકારો અને ઉપભોક્તાઓ ગુણવત્તા, ટકાઉપણું અને સંકલિત ઇકોસિસ્ટમ પ્રત્યે વધુ સભાન બની રહ્યા છે જેમાં તેઓ કામ કરવા અને રહેવાનું પસંદ કરે છે, રિયલ એસ્ટેટ ભારતની વૃદ્ધિની વાર્તામાં મોખરે રહેશે. આવનારા દાયકામાં એવા લોકોને પણ પુરસ્કાર મળશે જેઓ માત્ર સંપત્તિ જ નહીં, પરંતુ ઇકોસિસ્ટમ પણ બનાવશે.
(અસ્વીકરણ: લેખ કોના દ્વારા લખાયેલ છે? અંશુમન મેગેઝિન, ચેરમેન અને સીઈઓ – ભારત, દક્ષિણ-પૂર્વ એશિયા, મધ્ય પૂર્વ અને આફ્રિકા, CBRE. વ્યક્ત કરેલા વિચારો વ્યક્તિગત છે.)