કેપિટલ ગેઈન ટેક્સને સરળ બનાવવાનો હતો. તેથી જ તે હવે મુશ્કેલ લાગે છે
લાંબા સમયથી રાખવામાં આવેલી મિલકતનું વેચાણ એકદમ અનુમાનિત પ્રક્રિયા હતી. ઈન્ડેક્સેશન દ્વારા ફુગાવાનો સમાવેશ કરવામાં આવ્યો હતો, કરનો દર જાણીતો હતો અને અંતિમ બિલ ભાગ્યે જ આઘાતજનક હતું. તે નિશ્ચિતતાની ભાવના ઝાંખી પડી ગઈ છે.
લાંબા ગાળાના કેપિટલ ગેઈન ટેક્સેશનને સરળ બનાવવાનું હતું. તેના બદલે, તેણે ઘણા રોકાણકારોને તેમના નિર્ણયોનું બીજું અનુમાન કરવા દબાણ કર્યું છે. ઘર વેચવું, સોનું રિડીમ કરવું અથવા લાંબા ગાળાના રોકાણમાંથી બહાર નીકળવું એ એક સીમાચિહ્નરૂપ નિર્ણય હોવો જોઈએ.
આજે ઘણા રોકાણકારો માટે આ ચિંતાનો વિષય બની ગયો છે. જેમ જેમ બજેટ 2026 નજીક આવે છે તેમ, લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ કરવેરા એ ભારતની કર પ્રણાલીના સૌથી ગેરસમજ થયેલા ભાગોમાંનો એક છે.
લાંબા સમયથી રાખવામાં આવેલી મિલકતનું વેચાણ એકદમ અનુમાનિત પ્રક્રિયા હતી. ઈન્ડેક્સેશન દ્વારા ફુગાવાનો સમાવેશ કરવામાં આવ્યો હતો, કરનો દર જાણીતો હતો અને અંતિમ બિલ ભાગ્યે જ આઘાતજનક હતું. તે નિશ્ચિતતાની ભાવના ઝાંખી પડી ગઈ છે.
નાણાકીય સલાહકારો કહે છે કે રોકાણકારો નિર્ણયો લેવામાં વિલંબ કરે છે, બીજી અનુમાન લગાવે છે અને કેટલાક કિસ્સાઓમાં, વેચાણથી દૂર જતા હોય છે કારણ કે તેઓ કરની અસરો વિશે ચોક્કસ નથી.
જમીન પર વાસ્તવિક જીવનનો ભ્રમ
સેબી-રજિસ્ટર્ડ રોકાણ સલાહકાર અને સહજ મનીના સ્થાપક અભિષેક કુમાર કહે છે કે મૂંઝવણ માત્ર એક એસેટ ક્લાસ સુધી મર્યાદિત નથી.
“આ મૂંઝવણ મુખ્યત્વે રિયલ એસ્ટેટ, સોનું, ડેટ મ્યુચ્યુઅલ ફંડ્સ અને બોન્ડની આસપાસ છે, કારણ કે આ પરંપરાગત રીતે શ્રેણીઓ હતી જ્યાં ઇન્ડેક્સેશન સમયાંતરે સ્પષ્ટ અને ઘણીવાર નોંધપાત્ર કર લાભો આપે છે,” તે કહે છે.
તેમનું કહેવું છે કે રોકાણકારો એ સમજવા માટે સંઘર્ષ કરી રહ્યા છે કે નવો 12.5% લાંબા ગાળાના મૂડી લાભનો દર ઇન્ડેક્સેશન વિના ક્યારે લાગુ થાય છે, જ્યારે તેઓ જૂની અસ્કયામતો માટે ઇન્ડેક્સેશન સાથે 20% પસંદ કરી શકે છે અને વિવિધ હોલ્ડિંગ સમયગાળા અને ખરીદીની તારીખોમાં કર પછીના પરિણામોની તુલના કેવી રીતે કરવી.
અનિશ્ચિતતા વાસ્તવિક નિર્ણયોને અસર કરી રહી છે. કુમાર કહે છે કે ઘણા ગ્રાહકો માત્ર એટલા માટે વેચાણ અટકાવી રહ્યા છે કારણ કે તેઓ મોંઘી ભૂલ કરવા માંગતા નથી.
“ઘણા ગ્રાહકો ખરેખર મિલકત અને સોનાના વેચાણને મુલતવી રાખતા હોય છે કારણ કે તેઓ ટેક્સ ખર્ચને સંપૂર્ણપણે સમજ્યા વિના બદલી ન શકાય તેવા નિર્ણયો લેવાની ચિંતામાં હોય છે,” તે કહે છે.
એક ઉદાહરણ તેમણે ટાંક્યું છે તે મકાનમાલિકો છે જેમણે દાયકાઓ પહેલાં મિલકત ખરીદી હતી.
“ઉદાહરણ તરીકે, 2000 ના દાયકાની શરૂઆતમાં ખરીદેલ એપાર્ટમેન્ટ ધરાવતો ગ્રાહક વારંવાર માને છે કે નવો 12.5% દર આપોઆપ વધુ સારો છે, પરંતુ બંને ગણતરીઓ ચલાવ્યા પછી જ તેઓ સમજે છે કે ઇન્ડેક્સેશન વત્તા 20% હજુ પણ તેમના ચોક્કસ કિસ્સામાં ઓછા ટેક્સ બિલ તરફ દોરી શકે છે,” કુમાર સમજાવે છે.
કેપિટલ ગેઈન ટેક્સેશનમાં શું બદલાવ આવ્યો?
જ્યારે ઘણા રોકાણકારો આ ફેરફારોને બજેટ 2025 સાથે જોડે છે, ત્યારે માળખાકીય શિફ્ટ ખરેખર એક વર્ષ અગાઉ શરૂ થઈ હતી.
એસઆર પટનાયક, પાર્ટનર અને ટેક્સેશનના વડા, સિરિલ અમરચંદ મંગલદાસ, સમજાવે છે કે બજેટ 2024 એ કેપિટલ ગેઇન ટેક્સેશન માળખામાં નોંધપાત્ર ફેરફાર કર્યો છે.
“બજેટ 2024માં મૂડી લાભો પર ટેક્સ નાખવાની રીતમાં વાસ્તવિક ફેરફાર જોવા મળ્યો હતો. વિવિધ અસ્કયામતો માટે હોલ્ડિંગ પિરિયડ એકીકૃત અને સરળ બનાવવામાં આવ્યા હતા અને લાંબા ગાળાની અસ્કયામતો માટે અગાઉ ઉપલબ્ધ ઇન્ડેક્સેશન લાભો દૂર કરવામાં આવ્યા હતા. વધુમાં, કર દરોને તર્કસંગત બનાવવામાં આવ્યા હતા,” તે કહે છે.
તેમનું કહેવું છે કે બજેટ 2025 નવા માળખાકીય ફેરફારોને બદલે માત્ર દર અને અવકાશ અંગે સ્પષ્ટતા આપે છે.
શા માટે રિયલ એસ્ટેટ સૌથી વધુ મૂંઝવણનું કારણ બને છે?
પટનાયકના મતે પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝેક્શન સૌથી વધુ ગૂંચવણનું કારણ બને છે.
“રિયલ એસ્ટેટ સૌથી વધુ મૂંઝવણનું કારણ બને છે, કારણ કે મિલકત સામાન્ય રીતે લાંબા ગાળા માટે રાખવામાં આવે છે અને ફુગાવો તેની પ્રશંસાનો નોંધપાત્ર ભાગ બનાવે છે,” તે કહે છે.
લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઇન્સ ટેક્સ રેટ 20% થી ઘટાડીને 12.5% કરવામાં આવ્યો હોવા છતાં, ઇન્ડેક્સેશન દૂર કરવાનો અર્થ એ છે કે ઘણા કિસ્સાઓમાં, ચૂકવવાપાત્ર અંતિમ કર ખરેખર વધી ગયો છે.
પટનાયક કહે છે, “કરદાતાઓ પરિણામથી ખુશ નથી કારણ કે ઘણા કિસ્સાઓમાં ફુગાવાના કારણે વર્ષોથી નફો એકઠો થયો હશે.”
જટિલતાના વધારાના સ્તર પણ છે. જુલાઇ 23, 2024 પહેલા ખરીદેલી મિલકત માટે જૂની અને નવી ટેક્સ ટ્રીટમેન્ટ વચ્ચે પસંદગી કરવાનો વિકલ્પ ફક્ત વ્યક્તિઓ અને હિન્દુ અવિભાજિત પરિવારો માટે જ ઉપલબ્ધ છે, કરદાતાઓની અન્ય શ્રેણીઓ માટે નહીં.
શા માટે ગણતરીઓ મુશ્કેલ બની છે?
ઇન્ડેક્સેશન મૂળરૂપે વાસ્તવિક નાણાંના સર્જનથી ફુગાવાને અલગ કરવા માટે રજૂ કરવામાં આવ્યું હતું. તેને દૂર કરવાથી તે સમીકરણ બદલાઈ ગયું છે.
પટનાયક કહે છે, “અગાઉ, ઈન્ડેક્સેશનનો ખ્યાલ ફુગાવો અને વાસ્તવિક સંપત્તિ સર્જન વચ્ચેના અંતરને દૂર કરવા માટે લાવવામાં આવ્યો હતો. “જો કે, બજેટ 2024 પછી, રોકાણકારોએ હવે સ્વીકારવું પડશે કે લાંબા સમય સુધી હોલ્ડિંગ પિરિયડ તેમને ફુગાવા આધારિત કરવેરાથી સુરક્ષિત કરશે નહીં.”
સામાન્ય રોકાણકારો માટે, આનાથી આયોજન વધુ મુશ્કેલ બન્યું છે. કુમાર કહે છે કે લોકોએ હવે કેટલાક કિસ્સાઓમાં ઇન્ડેક્સેશન સાથે અને વગર મૂડી લાભની ગણતરી કરવી પડશે અને પછી તેમાંથી એક પસંદ કરવો પડશે.
“કરવેરા પછીના વળતરનો અંદાજ કાઢવો અને બહાર નીકળવાની વ્યૂહરચનાનું આયોજન કરવું વધુ મુશ્કેલ બની ગયું છે, કારણ કે ઇન્ડેક્સેશન અને કોસ્ટ ઇન્ફ્લેશન ઇન્ડેક્સ પર આધારિત જૂના નિયમો હવે સીધી રીતે લાગુ થતા નથી,” તે કહે છે.
જ્યાં સરળીકરણ નિષ્ફળ થયું
ફેરફારો પાછળનો હેતુ સરળીકરણનો હતો, પરંતુ બંને નિષ્ણાતો સહમત છે કે ઘણા રોકાણકારો માટે તેનાથી વિપરીત થયું છે.
“વ્યક્તિઓને પૂરા પાડવામાં આવેલ બે વિકલ્પોને કારણે જટિલતા ઊભી થઈ છે,” પટનાયક કહે છે, જૂની મિલકતો માટેના વિવિધ ટેક્સ દરો વચ્ચેની પસંદગીનો ઉલ્લેખ કરે છે.
કુમાર મિશ્ર પોર્ટફોલિયોને મુખ્ય સમસ્યા તરીકે ટાંકે છે.
“વિપરીત ખાસ કરીને મિશ્ર પોર્ટફોલિયોમાં સાચું છે જેમાં પ્રોપર્ટી, ડેટ ફંડ્સ અને ઇક્વિટીનો સમાવેશ થાય છે, જ્યાં હોલ્ડિંગ પીરિયડની વિવિધ વ્યાખ્યાઓ અને વિશેષ કેસ તેને વધુ જટિલ બનાવે છે,” તે કહે છે.
ટ્રાન્ઝિશનલ કેસો, જ્યાં મિલકતો કટ-ઓફ તારીખ પહેલાં ખરીદવામાં આવી હતી પરંતુ પછી વેચવામાં આવી હતી, તેણે મૂંઝવણમાં વધુ વધારો કર્યો છે.
સામાન્ય ભૂલો રોકાણકારો કરે છે
ટેક્સ પ્રોફેશનલ્સ કહે છે કે ભૂલો હવે સામાન્ય બની ગઈ છે.
પટનાયક કહે છે, “કરદાતાઓ ટેક્સની ગણતરી કરતી વખતે પણ ઇન્ડેક્સેશન લાગુ કરી શકે છે અને ટેક્સની ગણતરી કરતી વખતે 12.5% ના નીચા દરનો દાવો પણ કરી શકે છે.”
કુમાર કહે છે કે ઘણા રોકાણકારો હોલ્ડિંગ પિરિયડને ખોટી રીતે વર્ગીકૃત કરે છે અથવા માને છે કે ઇન્ડેક્સેશન હજુ પણ લાગુ પડે છે જ્યાં તે લાગુ પડતું નથી.
“સામાન્ય ભૂલોમાં માત્ર 12.5% ફ્લેટ રેટ માટે ક્વોલિફાય કરતી અસ્કયામતો માટે ખર્ચ ફુગાવાના સૂચકાંકનો ઉપયોગ, મુક્તિ અથવા મૂળભૂત મર્યાદા માટે યોગ્ય રીતે એડજસ્ટ કરવામાં નિષ્ફળતા અને લાભ સામે મૂડી નુકસાનને આગળ વધારવું અથવા સરભર કરવાનો સમાવેશ થાય છે, જેને કાયદો હવે મંજૂરી આપતો નથી,” તે કહે છે.
બંને નિષ્ણાતો માને છે કે લાંબા ગાળાના, રૂઢિચુસ્ત રોકાણકારોને સૌથી વધુ નુકસાન થયું છે.
પટનાયક કહે છે, “ઇન્ડેક્સેશન દૂર કરવાથી લાંબા ગાળાના રોકાણકારોને દંડ કરવામાં આવે છે જેઓ સટોડિયા ન હતા, પરંતુ ફુગાવાની અસર સામે તેમની સંપત્તિને સુરક્ષિત કરવાના હેતુથી સંપત્તિ ધરાવતા રોકાણકારો હતા.”
કુમાર આ અભિપ્રાયનો પડઘો પાડે છે, ખાસ કરીને પ્રોપર્ટી, સોનું અને લાંબા ગાળાના દેવા રોકાણકારો માટે જેમણે ઊંચા નજીવા વળતર પર સ્થિરતાને પ્રાધાન્ય આપ્યું છે.
બજેટ 2026 અલગ રીતે શું કરી શકે?
જેમ જેમ બજેટ 2026 નજીક આવી રહ્યું છે તેમ, અપેક્ષાઓએ ટેક્સ કટ પર ઓછું અને સ્પષ્ટતા પર વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત કર્યું છે.
પટનાયક કહે છે, “કરદાતાઓની પ્રાથમિક માંગ એ પ્રમાણભૂત ફુગાવા-રાહત પદ્ધતિ પ્રદાન કરવાની છે જે ચોખ્ખા ફુગાવાના લાભો પર કરવેરા અટકાવી શકે.”
કુમાર માને છે કે જો ફ્રેમવર્ક સુવ્યવસ્થિત કરવામાં આવે તો સરળીકરણ હજુ પણ શક્ય છે.
“સૌથી વધુ પ્રભાવી ફેરફાર વાસ્તવમાં એક હોલ્ડિંગ પિરિયડ, એક દર અને મોટાભાગની નાણાકીય અસ્કયામતો માટે એક સ્પષ્ટ રીતે ઘડાયેલ નિયમ સાથે સમાન LTCG ફ્રેમવર્ક હશે,” તે કહે છે.
ત્યાં સુધી, સલાહકારો કહે છે કે રોકાણકારો સાવચેતીપૂર્વક લાંબા ગાળાની અસ્કયામતો વેચવાનું ચાલુ રાખશે, એ જાણીને કે સૌથી મોટું જોખમ બજાર સમય નથી, પરંતુ કર નિયમોની ગેરસમજ હોઈ શકે છે.
